Por Tudo Sob Controle: A Importância da Manutenção Predial nas Mudanças de Condomínios
A manutenção predial desempenha um papel fundamental nas mudanças dos condomínios, uma vez que contribui para a preservação da estética e integridade das estruturas, garantindo a segurança e o cumprimento das normas estabelecidas. É comum que os condôminos expressem o desejo de realizar intervenções nas fachadas de condomínios, como pintura de paredes, fechamento de sacadas com vidro, troca de esquadrias, entre outras mudanças. No entanto, essa é uma questão que exige uma análise minuciosa por parte do síndico.
As normas que regem a estética dos condomínios estão previamente estabelecidas na Convenção de Condomínio e devem ser cuidadosamente consultadas e avaliadas pelo síndico antes de qualquer alteração na fachada. O Código Civil, no artigo 1336, estabelece que é dever do condômino não realizar modificações na fachada do condomínio.
Dentro de um condomínio, existem duas categorias de locais: a fachada e as áreas comuns, cada uma com suas próprias restrições e permissões para intervenções. É fundamental que os moradores estejam cientes dos limites estabelecidos para essas áreas.
A fachada engloba toda a área externa, incluindo elementos que contribuem para a harmonia estética do condomínio, como sacadas, portas, janelas, etc. Já as áreas comuns são aquelas destinadas ao uso coletivo de todos os moradores, como entradas e saídas das unidades, salões de festas, salas de jogos, academias, entre outras.
Conforme previsto no Código Civil, qualquer tipo de modificação em fachadas e áreas comuns de um condomínio é proibido, a menos que esteja expressamente previsto em sua Convenção. Em alguns casos, os condomínios podem autorizar alterações mediante convocação de assembleia de condomínio.
A seguir, apresentamos alguns exemplos de alterações comuns em condomínios que geralmente são proibidas em todo o país:
SACADAS:
- Troca de portas.
- Mudanças de cores das paredes internas e externas.
- Mudanças na grade e no parapeito (a manutenção é responsabilidade do morador, mas as cores são definidas na Convenção do Condomínio).
- Fechamento da sacada com grades ou vidros.
- Instalação de películas de proteção nos vidros.
- Instalação de ar-condicionado e antenas de TV ou internet.
- Mudanças no forro e no teto.
- Instalação de toldos diversos.
Geralmente, para telas de proteção, não é necessária a convocação de uma assembleia, pois são consideradas itens de segurança. A única decisão a ser tomada em assembleia é a definição da cor padrão a ser utilizada. Outras proibições comuns, conforme estabelecido no Regulamento Interno dos condomínios, incluem a instalação de varais, armazenamento de bicicletas e a colocação de objetos que possam cair do parapeito, além de estender roupas nas sacadas.
FACHADAS:
- Instalação de antenas.
- Troca de janelas (a manutenção deve ser realizada pelo morador, com a cor e o modelo definidos pela Convenção de Condomínio).
- Fechamento de áreas de serviço (a menos que seja necessário para a instalação de equipamentos de gás, onde a segurança é uma preocupação).
- Alteração da cor e da textura das paredes externas da unidade.
- A pintura geral do edifício da mesma cor (alteração de fachada) geralmente precisa ser aprovada em assembleia de condomínio, pois é vista como uma melhoria.
ÁREAS COMUNS:
- Troca das portas das entradas das unidades (geralmente requer aprovação em assembleia de condomínio).
- Alterações nas aberturas das portas das unidades.
- Modificações no depósito, como troca de portões, finalidade, utilização e substituição de móveis.
- Modificações no hall de entrada do condomínio, como pintura e decoração.
- Troca de portões em edifícios considerados como patrimônio histórico. No caso de edifícios com construções comuns, a troca dos portões geralmente não é considerada uma alteração de fachada.
É fundamental que todas as regras, tanto as permissões quanto as proibições para alterações, estejam devidamente descritas na Convenção de Condomínio. Em certos casos, como a inserção de vidraças em sacadas, assembleias são convocadas para tomar decisões.
Em qualquer intervenção, o condomínio não fica isento de ações judiciais por parte de moradores que se sintam prejudicados. É de extrema importância oficializar e manter todos os moradores cientes das decisões. Para os moradores que desrespeitam as regras para alterações estabelecidas na Convenção de Condomínio, o síndico ou a administradora deve notificá-los imediatamente, estabelecendo um prazo para a restauração da configuração original do condomínio. Se a situação não for resolvida, o morador pode ser multado de acordo com o Código Civil, nos artigos 1336 e 1337. Em casos extremos, medidas como ações judiciais podem ser discutidas e votadas em assembleia de condomínio.
Para evitar transtornos decorrentes de modificações não autorizadas, o condomínio deve adotar medidas como a rigorosa aplicação das decisões, notificações imediatas aos moradores infratores (com estabelecimento de prazos e possibilidade de multas), a elaboração clara e transparente da Convenção de Condomínio quanto às alterações permitidas e a comunicação a todos os moradores, incluindo a fixação da Convenção e do Regimento Interno no quadro de avisos do condomínio, para que todos estejam cientes do que é permitido e do que não é permitido realizar. Além disso, a manutenção predial adequada é essencial para preservar a estrutura do condomínio e garantir que as mudanças autorizadas sejam realizadas com segurança e qualidade.
