Por Tudo o que você precisa saber sobre danos e manutenção de imóveis alugados
Quem assume a responsabilidade pela manutenção do imóvel alugado é uma questão frequentemente debatida. O que compete ao proprietário e o que cabe ao inquilino? Em termos gerais, as reformas estruturais são de responsabilidade do proprietário, enquanto os reparos de manutenção são encargos do inquilino.
Essa divisão, no entanto, pode gerar dúvidas e, por vezes, resultar em disputas judiciais, devido à complexidade das necessidades e circunstâncias envolvendo a conservação de um imóvel alugado. Para esclarecer esse cenário, descreveremos a responsabilidade de cada parte em relação a imóveis alugados, com foco especial em apartamentos situados em condomínios.
O que a legislação diz sobre a manutenção de imóveis alugados? No Brasil, a locação de imóveis é regulamentada por meio de contratos estabelecidos entre o locador e o locatário, onde são definidos os direitos e obrigações de ambas as partes. Esses contratos devem seguir as disposições da Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, promulgada em 18 de outubro de 1991.
De acordo com essa legislação, cabe ao locador “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Ao locatário, por outro lado, incumbe a obrigação de “restituir o imóvel, ao término do contrato, nas mesmas condições em que o recebeu, exceto por desgastes naturais resultantes do uso normal”. Para cumprir esse dispositivo, é essencial realizar uma vistoria antes do início da locação e outra no momento da devolução do imóvel.
A Lei também estabelece que é responsabilidade do inquilino manter o imóvel adequadamente durante sua permanência, o que inclui “realizar prontamente os reparos necessários em caso de danos causados por si mesmo, por seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”.
Manutenções relacionadas ao desgaste natural do imóvel
Entretanto, mesmo quando não há danos causados pelo locatário, ainda há a necessidade de manutenções periódicas e eventuais devido ao desgaste natural. Nestes casos, a responsabilidade pode variar. Vejamos algumas situações específicas:
- Pintura do imóvel alugado: A responsabilidade pela pintura depende se o imóvel foi entregue pelo proprietário já com a pintura em bom estado. Se estiver em boas condições, a tarefa de pintura antes da devolução fica a cargo do inquilino; caso contrário, é responsabilidade do locador.
- Reparo de paredes mofadas: O inquilino deve cuidar da limpeza das paredes e tratar do mofo causado por umidade excessiva. O proprietário só assume responsabilidade quando o mofo resulta de vazamentos por infiltração, como canos quebrados, telhas danificadas ou problemas vindos do imóvel vizinho.
- Manutenção do piso: Danos causados pelo arrastar de móveis ou manchas devido ao uso inadequado de produtos de limpeza devem ser reparados pelo inquilino responsável por tais danos.
Responsabilidades do proprietário de imóvel alugado:
Em geral, o locador, seja sozinho ou em cooperação com o condomínio, é encarregado de arcar com os custos de reparos essenciais para manter o imóvel em condições adequadas de uso. Isso inclui:
- Substituição da caixa d’água e de seus acessórios.
- Troca da caixa de esgoto.
- Renovação das tubulações internas de água (dentro das paredes).
- Substituição de registros de água quando a intervenção necessitar a abertura de paredes.
- Troca da caixa de luz e/ou do poste que sustenta o medidor.
- Instalação do medidor (quando exigido pela concessionária de energia).
- Substituição do portão externo.
- Reparo do muro externo (devido ao desgaste natural).
- Manutenção da tubulação externa e interna de esgoto.
- Pintura externa do imóvel.
- Pavimentação externa do imóvel.
É crucial destacar que a necessidade de realizar qualquer um desses reparos deve ser comunicada por escrito pelo inquilino ao locador, sob pena de o locatário ser responsabilizado pelos danos resultantes da falta de comunicação, como previsto em lei.
Responsabilidades do inquilino:
Em regra, enquanto o inquilino reside no imóvel, ele é responsável por sua manutenção, incluindo a correção de quaisquer danos que ocorram durante sua ocupação. Isso envolve:
- Reparo ou substituição de torneiras.
- Conserto ou troca de canos de louças sanitárias, pias da cozinha e tanques.
- Manutenção ou substituição de válvulas de descarga e/ou vasos sanitários, bem como de selos de vedação, registros de água com instalação externa (quando não exigir a abertura de paredes) e assentos quebrados.
- Troca de disjuntores defeituosos e manutenção do medidor de eletricidade e sua fiação.
- Conserto ou substituição de tomadas elétricas, quando necessário.
- Troca de vidros quebrados ou rachados.
- Reparo ou substituição de fechaduras.
- Substituição de cerâmicas ou azulejos danificados.
- Conserto ou troca do interfone e campainha.
- Solução de problemas na fiação elétrica causados pelo próprio inquilino (por exemplo, uso de aparelhos com consumo de energia superior à capacidade da rede elétrica do imóvel).
- Limpeza e desobstrução de vasos sanitários, pias, caixas de gordura, sistemas de esgoto, ralos e canos.
- Manutenção, conserto e substituição de janelas do imóvel.
É importante observar que, preferencialmente, a substituição de peças e objetos deve ser realizada utilizando produtos da mesma marca e padrão, sempre que possível.
